Sua empresa recebe aluguéis? Veja o que muda na emissão de notas fiscais em dezembro de 2026

Receber o aluguel de um imóvel, registrar a entrada do dinheiro e manter os contratos e comprovantes organizados. Para muitas empresas que possuem imóveis alugados, essa sempre foi uma rotina relativamente simples, sem a necessidade de emitir nota fiscal sobre essas receitas.

Mas isso está prestes a mudar.

Com a Reforma Tributária, a partir de 1º de dezembro de 2026, empresas que recebem receitas de locação de imóveis e estão abrangidas pelas novas regras deverão documentar essas operações por meio da Nota Fiscal de Serviços Eletrônica (NFS-e), no padrão nacional.

A novidade exige atenção, especialmente das empresas enquadradas no Lucro Presumido, que precisarão adaptar seus procedimentos de faturamento.

Entenda o que muda, quem será afetado e como se preparar.

Por que será necessário emitir nota fiscal sobre os aluguéis?

A mudança faz parte da implantação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), os novos tributos criados pela Reforma Tributária.

Até então, a locação de imóveis, por si só, não estava sujeita ao ISS, imposto municipal sobre serviços. Por esse motivo, era comum que empresas documentassem essas receitas por meio de contratos, recibos e controles financeiros, sem a emissão de notas fiscais de serviços.

Com a nova legislação, determinadas operações imobiliárias passam a integrar o campo de incidência do IBS e da CBS, exigindo também uma documentação fiscal adequada.

O Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 estabeleceu o dia 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade da NFS-e para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, observadas as regras aplicáveis a cada contribuinte.

É importante esclarecer que a utilização da NFS-e nesse contexto não transforma o aluguel em uma prestação de serviço sujeita ao ISS. O documento passa a ser utilizado também para registrar operações alcançadas pelos novos tributos.

Quais empresas precisam se adaptar?

A mudança merece atenção principalmente das pessoas jurídicas que possuem imóveis próprios destinados à locação, como salas comerciais, lojas, galpões e imóveis residenciais.

Empresas enquadradas no Lucro Presumido ou no Lucro Real, quando sujeitas às novas regras, deverão adequar seus procedimentos para emitir a documentação fiscal correspondente às operações realizadas a partir de dezembro.

Imagine, por exemplo, uma empresa que possui três salas comerciais alugadas. Atualmente, ela pode controlar os recebimentos por meio dos contratos e comprovantes bancários. Com a nova exigência, precisará incluir a emissão das notas fiscais na rotina de faturamento dos aluguéis.

Um detalhe importante: quando a locação é administrada por uma imobiliária, isso não significa que a responsabilidade pela documentação fiscal do aluguel seja automaticamente transferida para ela. É necessário identificar quem é o locador e como a operação está estruturada.

Já para os contribuintes optantes pelo Simples Nacional, o cronograma específico das obrigações documentais relacionadas ao IBS e à CBS prevê início em 1º de janeiro de 2027.

Por isso, o enquadramento tributário e as características de cada operação devem ser considerados antes de definir os procedimentos de emissão.

A emissão da nota fiscal significa que a empresa pagará mais impostos?

Essa é uma dúvida natural, mas é importante separar duas questões: a obrigação de emitir um documento fiscal e a obrigação de recolher tributos.

A exigência da NFS-e não representa, por si só, um aumento automático dos impostos sobre os aluguéis a partir de dezembro.

A Reforma Tributária está sendo implantada gradualmente, e os efeitos financeiros do IBS e da CBS seguem regras próprias de transição.

Além disso, a legislação prevê tratamentos específicos para operações imobiliárias, que podem variar conforme a natureza da locação, o tipo de contrato e o enquadramento do contribuinte.

Portanto, o primeiro passo é adequar a documentação fiscal. A avaliação dos impactos tributários deve ser feita separadamente, considerando a realidade de cada empresa.

Como sua empresa deve se preparar?

Embora a mudança pareça simples, incluir a emissão de notas fiscais numa rotina que antes não exigia esse procedimento demanda alguns cuidados.

O ideal é começar pela organização dos contratos de locação, conferindo os dados dos imóveis e dos locatários, os valores cobrados e as condições de pagamento.

Também será necessário definir quem ficará responsável pela emissão das notas fiscais e verificar se o sistema utilizado pela empresa está adequado às funcionalidades exigidas para essas operações.

Outro cuidado importante é manter os registros financeiros alinhados com a documentação fiscal emitida, evitando divergências entre os valores dos aluguéis, as notas fiscais e os recebimentos bancários.

Afinal, a emissão da nota fiscal passa a fazer parte da rotina da locação, e não deve ser tratada apenas como uma providência eventual.

Checklist: o que sua empresa precisa fazer?

Para facilitar essa adaptação, reunimos os principais cuidados que sua empresa deve adotar antes do início da obrigatoriedade:

• Organize os contratos de locação: confira os dados dos imóveis e locatários, valores dos aluguéis, vencimentos e condições contratuais.

• Defina quem emitirá as notas fiscais: estabeleça se a emissão será realizada pela própria empresa, por um responsável designado ou por um prestador de serviços contratado.

• Escolha e prepare o sistema de emissão: verifique a utilização do Portal Nacional da NFS-e ou de um sistema integrado compatível com as novas exigências e providencie os acessos necessários.

• Confira os prazos de emissão: diferentemente dos recibos, as notas fiscais seguem regras e prazos específicos. Informe-se sobre o momento correto de emitir cada documento, conforme as normas aplicáveis.

• Organize o controle dos recebimentos: mantenha as notas fiscais, os valores cobrados e os pagamentos recebidos devidamente conciliados.

• Antecipe os ajustes necessários: não deixe para configurar o sistema ou definir os responsáveis apenas quando a primeira nota precisar ser emitida.

Essas providências ajudam a evitar atrasos, inconsistências fiscais e dificuldades operacionais. Quanto antes sua empresa se organizar, mais tranquila será a adaptação.

Conte com a Avancce para essa adequação

Se sua empresa possui receitas de locação de imóveis, este é o momento de organizar os procedimentos necessários para atender às novas exigências.

A Avancce Contábil está acompanhando as mudanças da Reforma Tributária e pode auxiliar sua empresa de duas maneiras: oferecendo orientações para que você realize as emissões diretamente ou assumindo esse procedimento por meio de um serviço específico, mediante contratação.

Nosso objetivo é tornar essa transição mais simples, com segurança nas informações e tranquilidade para sua empresa.

Ficou com alguma dúvida sobre como essa mudança se aplica ao seu negócio? Entre em contato com nossa equipe. Estamos à disposição para orientar você.