DIMOB: O que Corretores, Loteadoras e Imobiliárias precisam saber sobre as novas regras

Se você atua no mercado imobiliário, já deve ter ouvido o termo Dimob. Mas, para muitos gestores de pequenas e médias empresas, essa sigla ainda soa como um "problema para depois". O fato é que a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias é uma das ferramentas de cruzamento mais potentes da Receita Federal e ignorá-la é um risco que seu caixa não precisa correr.

Preparamos este guia prático para você entender se sua empresa está na mira dessa obrigação e como se proteger com as atualizações mais recentes.

O que é a Dimob e quem realmente precisa declarar?

A Dimob é uma obrigação acessória anual. Ela funciona como um espelho das suas operações para a Receita Federal (RFB), permitindo que o fisco cruze o que você informa com o que os inquilinos e compradores declaram. A obrigatoriedade não é exclusividade de grandes construtoras; ela atinge diretamente (Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010, Art. 1º):

• Venda de imóveis construídos, loteados ou incorporados: Se você comercializa imóveis destinados à venda, precisa declarar todas as transações, inclusive aquelas mediadas por terceiros.

• Intermediação de imóveis: Imobiliárias e prestadores de serviço que atuam na compra, venda ou locação de propriedades de terceiros.

• Sublocação de imóveis: Empresas que lucram com a sublocação.

• Gestão de patrimônio (Holdings): Organizações criadas para construir, administrar ou alugar patrimônios próprios, de sócios ou condôminos.

• Muita atenção: Mesmo pessoas físicas, como corretores autônomos, se estiverem equiparadas a pessoas jurídicas para fins fiscais, são obrigadas a entregar a declaração. Além disso, a recente Instrução Normativa RFB nº 2.218/2024 reforçou a necessidade de precisão nos dados para evitar o disparo automático de malhas finas.

Os prazos: Fevereiro é o mês decisivo

A regra é rígida: a Dimob deve ser entregue até o último dia útil de fevereiro do ano subsequente ao das operações. Isso significa que tudo o que sua empresa movimentou em 2025 deve estar no sistema do fisco até o final de fevereiro de 2026.

Em casos de extinção, fusão ou incorporação da empresa, o prazo é reduzido: a entrega deve ocorrer até o último dia útil do mês seguinte ao evento.

As penalidades: por que o erro custa tão caro?

A Receita Federal tem intensificado a fiscalização digital. Atualmente, os erros custam:

• Atraso na entrega: Multas que podem chegar a R$ 1.500,00 por mês-calendário.

• Informações incorretas ou omitidas: Multa de 3% sobre o valor das transações comerciais. Em uma venda de R$ 500 mil, um erro de preenchimento pode gerar uma multa de R$ 15 mil.

• Risco criminal: A omissão de dados pode ser enquadrada como crime contra a ordem tributária.

Insights de especialista para uma declaração impecável

• Cuidado com a comissão: Na ficha de locação, deve-se informar o valor bruto do aluguel e, separadamente, a comissão. Informar apenas o valor líquido é um dos erros que mais gera notificações.

• Vendedores múltiplos: Se um imóvel pertence a dois sócios, a declaração deve ser proporcional à participação de cada um no contrato, nunca o valor total para ambos.

• Regra dos 5 anos: Guarde todos os contratos e comprovantes de transferência bancária por, no mínimo, cinco anos. O cruzamento digital pode retroagir esse período.

Conclusão

A Dimob é o "dedo-duro" da Receita Federal. Se o seu inquilino declara o pagamento e a sua administradora não reporta a entrada, o alerta vermelho acende instantaneamente. Para empresas que buscam escala e segurança, a contabilidade consultiva não é um custo, mas um seguro contra prejuízos evitáveis.

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