Aluguel de imóvel: entenda a tributação

Para muitos pequenos e médios empresários (PMEs), a relação com o aluguel é dupla: pode ser uma importante fonte de renda (ao alugar um imóvel próprio) ou um custo essencial (ao alugar um espaço para o negócio). No entanto, o que deveria ser um processo simples, muitas vezes se torna uma dor de cabeça por falta de conhecimento das regras de tributação.

Se você é empresário, saiba que tanto receber quanto pagar aluguéis envolvem obrigações fiscais que, se negligenciadas, geram multas e juros pesados. Você precisa saber quando reter o Imposto de Renda, quando pagar o Carnê-Leão e como aproveitar as deduções.

Neste guia, vamos descomplicar a tributação de aluguéis, focando nos cenários mais comuns para quem empreende, incluindo suas responsabilidades como locador (quem recebe) e como locatário (quem paga).

1. Sou pessoa jurídica (PJ) e recebo aluguel de PF ou PJ

Você tem a atividade de locação de imóveis próprios e aluga um bem que está no CNPJ da sua empresa? Neste caso, o aluguel é considerado um rendimento da sua Pessoa Jurídica.

Importante: De acordo com a legislação vigente, empresas cuja atividade preponderante seja a locação de imóveis próprios não podem ser optantes pelo Simples Nacional.

Inquilino PF ou inquilino PJ: a tributação é a mesma?

Sim, a forma como o aluguel é tributado não muda se o inquilino for Pessoa Física (PF) ou outra Pessoa Jurídica (PJ). A tributação é feita internamente, no seu negócio.

O aluguel recebido será somado ao faturamento normal da sua empresa e tributado de acordo com o regime tributário que você adotou:

• Simples Nacional: É vedada a atividade de locação de imóveis próprios neste regime.

• Lucro presumido ou real: O aluguel compõe a receita bruta da empresa e sobre ele incidirá o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), o PIS e o COFINS, conforme o regime escolhido.

Conclusão para o PJ locador: Sua empresa não se preocupa com o Carnê-Leão ou com a retenção do Imposto de Renda pela Tabela Progressiva. A responsabilidade é incluir o aluguel na receita e tributá-lo integralmente conforme o regime do Lucro Presumido ou Lucro Real.

2. Sou pessoa física (PF) e recebo aluguel (o cenário mais comum)

Você, como pessoa física, aluga um imóvel para gerar renda extra. Aqui, o tratamento fiscal depende totalmente de quem está pagando (o seu inquilino).

Cenário 2.1: inquilino é pessoa jurídica (PJ)

Este é o cenário mais tranquilo para você:

• Retenção na fonte (IRRF): A empresa inquilina tem a obrigação legal de reter o Imposto de Renda na Fonte (IRRF). Ela aplica a Tabela Progressiva Mensal (código 3208) e repassa o imposto retido para a Receita Federal.

• Seu recebimento: Você recebe o valor do aluguel já líquido do imposto.

• Obrigações futuras: O imposto retido é um adiantamento. Você só precisa informar o valor total do aluguel e o imposto retido na sua Declaração de Ajuste Anual para abater ou restituir o imposto final devido.

Cenário 2.2: inquilino é pessoa física (PF)

Este é o cenário que exige mais atenção e controle da sua parte:

• Carnê-leão obrigatório: Se o total dos aluguéis e outros rendimentos recebidos de PFs ultrapassar o limite de isenção mensal, você tem a obrigação de calcular e recolher o imposto via Carnê-Leão (código 0190) no mês seguinte ao recebimento.

• Responsabilidade sua: Você, o locador PF, é o único responsável pelo cálculo e pagamento desse imposto.

• Importância: O Carnê-Leão é uma antecipação do IR anual. Não recolher ou atrasar gera multas e juros, além de deixar sua Declaração de Ajuste Anual com valores a pagar muito altos.

Base Legal: Os rendimentos de aluguéis percebidos por PFs sujeitam-se ao desconto do imposto na fonte (se pagos por PJ) ou ao recolhimento mensal obrigatório – Carnê-Leão (se pagos por PF) (RIR/2018, art. 688).

3. As deduções inteligentes: receba mais, pagando o justo

Seja qual for seu cenário como locador (PF ou PJ), o segredo para pagar o justo — e não a mais — está em reduzir a base de cálculo do aluguel. Você não precisa tributar o aluguel pelo valor total que o inquilino paga.

Você pode excluir do valor bruto do aluguel os seguintes itens, desde que o ônus de pagamento tenha sido exclusivamente seu (do locador):

1. Impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem (ex: IPTU).

2. Despesas de condomínio (ordinárias e extraordinárias), se a responsabilidade for sua.

3. Despesas de administração/cobrança (como a comissão paga à imobiliária).

4. Aluguel pago pela sublocação de imóvel (somente o lucro da sublocação é tributável).

Atenção, dica de ouro: Se o seu inquilino (o locatário) pagar o IPTU ou o condomínio diretamente para a prefeitura ou administradora, você não pode deduzir esses valores! A dedução só é válida se o dinheiro transitar por você (locador) ou se for descontado pela imobiliária.

4. O cenário inverso: sua empresa é a inquilina (o locatário PJ)

Se a sua PME é quem está pagando o aluguel de um imóvel para usá-lo em suas operações, suas responsabilidades mudam: você se torna o responsável pela retenção em muitos casos.

Locador é pessoa física (PF)

• Obrigação de reter: Sua empresa tem a obrigação legal de ser a fonte pagadora. Isso significa que ela deve reter o Imposto de Renda (IRRF) aplicando a Tabela Progressiva Mensal e recolher o valor para a Receita Federal (código 3208).

• Conformidade: Cumprir essa retenção é vital para evitar problemas fiscais e garantir que o custo do aluguel seja dedutível (se sua empresa for do Lucro Real).

Locador é pessoa jurídica (PJ)

• Geralmente, no pagamento de aluguel entre duas PJs, não há retenção de IRRF. A tributação é responsabilidade da PJ locadora, e o custo do aluguel é uma despesa dedutível para sua empresa (se no Lucro Real ou Presumido).

5. Tributação dos aluguéis com a Reforma Tributária

Embora as regras que detalhamos permaneçam vigentes, todo empresário e investidor imobiliário deve se preparar para a chegada do novo modelo tributário. A Lei Complementar nº 214/2025, fruto da Reforma Tributária, traz grandes mudanças com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS).

De forma objetiva, a lei passa a considerar a Pessoa Física como contribuinte desses novos impostos se ela realizar locações que ultrapassem R$ 240.000,00 em receita anual e envolvam mais de 3 imóveis distintos (Art. 251, § 1º). No entanto, o legislador previu um tratamento fiscal benéfico: as alíquotas do IBS e da CBS para a locação de imóveis serão reduzidas em 70% (Art. 261, parágrafo único), e, assim como nas deduções do IR, a base de cálculo dessas locações não incluirá despesas de condomínio e tributos (Art. 255, § 2º).

Este tratamento diferenciado reforça a importância de um planejamento tributário que enxergue o presente (IR) e o futuro (IBS/CBS) para garantir a conformidade e a eficiência fiscal do seu negócio.

Mantenha seu negócio em conformidade e livre de multas

O Imposto de Renda sobre aluguéis é um assunto que exige atenção constante. A complexidade aumenta quando misturamos rendimentos de pessoa física e jurídica. A chave é ter um controle rigoroso sobre os pagamentos e, principalmente, sobre as deduções permitidas.

Entender se a responsabilidade é sua (Carnê-Leão) ou do seu inquilino (IRRF) é crucial para evitar multas. Se as regras, os códigos de receita e as deduções ainda parecem nebulosos para você e sua PME, saiba que a Avancce está aqui para descomplicar sua vida fiscal.

Com nossa expertise em contabilidade e tributação, podemos garantir que você esteja aproveitando todas as deduções permitidas por lei, economizando tempo e dinheiro. Entre em contato conosco e mantenha sua gestão de aluguéis em dia, com total tranquilidade.