Como pagar menos impostos na venda do seu imóvel - Ganho de Capital
- Leandro Pantano
- 22 de ago. de 2021
- 3 min de leitura
Quem possui imóvel precisa ficar atento, pois a Receita Federal exige o pagamento de Imposto de Renda sempre que houver a venda de bens imóveis. A alíquota inicial é de 15% sobre o ganho de capital, ou seja, sobre a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda do imóvel. O pagamento deverá ser realizado até o último dia do mês seguinte, em outras palavras, 15% do lucro na venda do imóvel já está comprometido para o pagamento de imposto. Se não houver um planejamento a conta pode sair cara. Se esse é o seu caso, fique calmo que vamos dar algumas alternativas para você se programar, pagando menos imposto ou até mesmo não pagar imposto nenhum na venda do seu imóvel.
Utilizar o dinheiro da venda do imóvel para comprar outro
Essa talvez seja a alternativa mais conhecida. Mas a Lei nº11.196/2005 que traz essa possibilidade também coloca algumas restrições:
Só é possível aplicar esse benefício para a compra e venda de imóveis residenciais;
A compra do novo imóvel deve ser realizada em até 180 dias após a venda do imóvel;
Você só pode utilizar esse benefício uma vez a cada cinco anos;
Se o imóvel adquirido for de valor inferior ao que foi vendido você deverá pagar imposto sobre a diferença.
Vender imóveis de até R$440.000,00
Se você possui um único imóvel em seu nome e a venda seja de até R$440.000,00 você estará isento do pagamento do ganho de capital. Mas para isso, é preciso que você não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos. Neste caso o benefício fiscal é para qualquer tipo de imóvel.
Declarar todas as benfeitorias realizadas no imóvel
Não é possível atualizar o preço dos imóveis pelo valor de mercado na declaração de imposto de renda. Porém as benfeitorias como reformas, ampliações e construções são as únicas maneiras possíveis de atualização do custo de aquisição.
Portanto, se você pintou, ampliou, fez reparos antes de vender seu imóvel, guarde todos os comprovantes (notas fiscais e comprovantes de pagamento). Esses valores devem ser declarados anualmente na Declaração de Imposto de Renda.
Dessa forma você irá aumentar o valor do imóvel e, consequentemente, diminuir o ganho de capital quando for realizar a venda.
Abrir uma empresa caso invista em imóveis
Se você possui alguns imóveis e pretende realizar negócios com eles, a abertura de uma empresa pode ser uma grande opção para pagar menos impostos. A legislação brasileira é muito mais rigorosa com as Pessoas Físicas, portanto em muitos casos abrir uma administradora de imóveis pode ser a garantia de economia tanto na venda quanto no aluguel.
Caso a empresa seja constituída com a atividade principal de administração de imóveis a tributação será de aproximadamente 6,70% ( IRPJ: 1,2%, PIS: 0,8%, CSLL: 1,08%, COFINS: 3%, PIS: 0,65%) sobre o valor total de venda.
Além disso, caso explore atividade de aluguel, o imposto que na Pessoa Física pode chegar a 27,5%, na Pessoa Jurídica cai para 11,33% (PIS, COFINS, IRPJ e CSLL) para empresas que optarem pelo lucro presumido.
Atenção!
Existem outros benefícios e estratégias além das citadas acima. Para saber se está fazendo a escolha certa e economizando dinheiro na venda do seu imóvel é importante fazer uma análise completa do seu patrimônio, conferir a realidade de cada imóvel, pois existem uma série de fatores que precisa ser analisado com muito cuidado para traçar, junto com o contador, o melhor planejamento tributário para ficar dentro da lei pagando o mínimo possível.
Escrito por:
Leandro Pantano
Administrador com ênfase em Gestão de Pessoas e Organizações (2010). Atua a mais de 20 anos como consultor em Gestão de Recursos Humanos, Relacionamento Trabalhista e Gestão de Processos em empresas de diversos ramos de atividade (indústria, comércio e prestação de serviços). Sócio Administrador da Avancce Contábil, empresa voltada a atender pequenas e médias empresas na promoção de soluções tributárias, financeiras, contábeis, trabalhista e de gestão empresarial.
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